专访仲量联行中国零售房地产研究负责人朱建辉：内容、场景和接触构成世界级商业区的三大要素

21世纪经济报道记者李国成都报道

在建设国际消费中心城市的过程中，高能商务区是重要的支撑要素之一，是优势商业载体的聚集地，也是实现高质量消费场景的场所。

一系列数据显示，高能商务区也是各类首店品牌最青睐的落地区域之一。国内城市如何推进高能级商圈特别是世界级商圈建设？首店经济在其中扮演什么角色？对此，《21世纪经济报道》采访了仲量联行（Jones Lang LaSalle）中国零售房地产研究负责人朱建辉，并以成都为例，分析了中国城市商业区的发展之路。

（图片：仲量联行中国零售房地产研究主管朱建辉。受访者供图）

首店可以从四个方面增强城市消费的吸引力

21世纪：仲量联行近日发布的《2022年第三季度成都商业和物流房地产市场报告》显示，疫情以及高温导致的限电限产影响了成都夏季旅游旺季和中秋节的消费。成都优质零售楼市空置率已升至11.7%，环比上升0.6个百分点。零售物业的租金也持续下降，该市优质购物中心一楼的平均租金环比下降1.2%。您如何看待成都商业市场第三季度的表现，以及未来的发展机遇？

朱建辉：首先，疫情和高温限电不是常规研究中的市场供需等内生因素，而是黑天鹅事件引发的外部因素。从目前的情况来看，成都第四季度的经济和消费市场趋势有望回升，好于第三季度。然而，成都优质零售物业的空置率很难大幅下降。现阶段，品牌方更加关注现金流状况，对新店扩张采取更加谨慎的态度。此前同时开设多家门店的计划最终因现场和场外等一系列因素而转变为单店模式或延期策略。类似的总体策略变化显然不利于成都优质零售物业空置率的下降。

但需要指出的是，尽管疫情带来了市场的短期波动，但横向比较来看，成都的消费基本面仍优于中国主要城市。从仲量联行的经验来看，大多数品牌仍然对成都市场保持信心。截至目前，成都仍有许多国际品牌的首店，凸显了成都消费市场的实力和零售楼市的韧性。另一方面，当地政府还通过发放消费券、消费补贴等措施鼓励释放本地消费，这将有助于短期消费的复苏；同时，鼓励业主与品牌携手合作，通过租金优惠保持商场入住率的稳定。

例如，国庆期间，成都20家餐饮品牌30家门店日均营业收入113万元，与去年同期基本持平，较节前增长16%。

21世纪：从各方面的数据来看，今年前三季度，成都的首店数量一直保持在中国城市的前列。近年来成都首店数量的快速增长能否推动整个消费市场从数量到质量的转变？

朱建辉：首店数量的增长凸显了品牌对城市消费和商业市场的信心。由于品牌是第一次在城市开设线下门店，所以第一家门店面临的市场风险必须是商业选址的关键考虑因素。因此，当一个品牌第一次进入某个市场时，品牌方往往会选择一个拥有